LTV — poměr úvěru k hodnotě nemovitosti

Stručně

LTV (Loan-to-Value) vyjadřuje, jakou část hodnoty nemovitosti tvoří úvěr. Pokud kupujete nemovitost za 5 000 000 Kč a banka vám půjčí 4 000 000 Kč, LTV je 80 %. ČNB pro úvěry zajištěné obytnou nemovitostí doporučuje limit 80 % s možností části portfolia s vyšším LTV za přísnějších podmínek. ^[1]

Vzorec a výpočet

Základní vzorec je triviální:

LTV = (výše úvěru / hodnota nemovitosti) × 100 %

Pro výpočet platí dvě důležité poznámky:

• Hodnotou se rozumí bankovní odhad, ne kupní cena. Pokud banka odhadne nemovitost za 4 800 000 Kč a kupní cena je 5 000 000 Kč, do vzorce dosadíte 4 800 000 Kč.
• Výší úvěru se rozumí jistina, kterou banka uvolní — nezahrnuje další výdaje jako poplatek za vklad zástavy, odhad nemovitosti nebo daň z nabytí (pokud je relevantní).

Doporučení ČNB pro LTV

ČNB v rámci makroobezřetnostní politiky vydává doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí. Aktuálně doporučený limit pro běžnou hypotéku se v posledních letech pohyboval kolem 80 %, s tím, že část portfolia banky může mít vyšší LTV za přísnějších podmínek. Konkrétní hodnoty jsou předmětem aktualizací — vždy ověřujte aktuální doporučení na webu ČNB. ^[1]

Limity jsou doporučující, ne striktně závazné. Banka může mít interní pravidla přísnější (nižší LTV) nebo v jednotlivých případech volnější (vyšší LTV s přísnějšími podmínkami). Aktuální hodnoty jsou v doporučení ČNB a v interních pravidlech jednotlivých bank.

Proč vyšší LTV znamená vyšší úrok

Vyšší LTV znamená, že žadatel přináší méně vlastních zdrojů a banka půjčuje větší podíl proti hodnotě zástavy. To má dva důsledky:

• Vyšší riziko pro banku — pokud klesnou ceny nemovitostí, hodnota zástavy může spadnout pod výši úvěru. V krajní situaci výtěžek ze zpeněžení zástavy nepokryje pohledávku.
• Vyšší pravděpodobnost prodlení — žadatel s nízkým vlastním vkladem má menší rezervu pro nečekané výdaje a vyšší DSTI poměr.

Tato rizika banka kompenzuje vyšší úrokovou marží. Rozdíl mezi sazbou pro LTV 60 % a 90 % se v praxi pohybuje v desetinách až jednotkách procentních bodů, podle aktuální situace na trhu.

Tři příklady — různé LTV

Modelová rodina kupuje byt v ceně 5 000 000 Kč. Bankovní odhad odpovídá kupní ceně. Tři varianty financování:

Varianta 90 % LTV znamená nejnižší vlastní vklad, ale obvykle vyšší úrokovou sazbu a vyšší DSTI poměr. Varianta 60 % LTV vyžaduje 2 miliony korun z vlastních zdrojů, ale otevírá nejnižší pásmo úrokových sazeb. Která varianta je rozumná, závisí na výši úspor, příjmech a pohledu na rezervu.

LTV u americké hypotéky

Americká hypotéka — neúčelový úvěr zajištěný nemovitostí — má obvykle konzervativnější LTV než klasická hypotéka. Banky a nebankovní poskytovatelé typicky půjčí 60–70 % z hodnoty nemovitosti. Důvodem je vyšší rizikový profil neúčelového úvěru a obvykle slabší doložení příjmu (americká hypotéka cílí i na OSVČ bez standardního doložení).

Pokud zvažujete americkou hypotéku, projděte si sekci Americká hypotéka a porovnejte podmínky s klasickou hypotékou. U mnoha situací bývá klasická hypotéka levnější a vhodnější.

LTV při refinancování

Při refinancování stávajícího úvěru bez navýšení (jen převod do jiné banky) se LTV počítá ze zůstatku původního úvěru a aktuální hodnoty nemovitosti. Pokud cena nemovitosti od původního pořízení vzrostla a část úvěru je splacena, LTV je obvykle nižší než původně — což otevírá prostor pro lepší sazbu nebo pro navýšení úvěru (cash-out).

Cash-out refinancování (navýšení úvěru proti vyrostlé hodnotě) je banky obvykle ochotny do LTV 80 % vůči nové hodnotě.

Časté otázky

Proč banky neradi půjčují nad 80 % LTV?▾

Vyšší LTV znamená, že při poklesu cen nemovitostí může hodnota zástavy spadnout pod výši úvěru. Pokud by zároveň došlo k uplatnění zástavy, výtěžek nemusí pokrýt celou pohledávku. ČNB to reflektuje v doporučení a banky v rizikové marži.

Můžu doplnit vlastní zdroje úvěrem ze stavebního spoření?▾

Ano, kombinace hypotéky s překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření je běžná. Banka ale celkovou bonitu posuzuje včetně splátky stavebního úvěru — DSTI se počítá ze součtu měsíčních závazků.

Jak banka určí hodnotu nemovitosti pro LTV?▾

Z bankovního odhadu zpracovaného certifikovaným odhadcem. Kupní cena dohodnutá s prodávajícím se pro výpočet LTV nepoužívá; banka půjčí proti hodnotě odhadu.

Co je DTI a DSTI a jak souvisí s LTV?▾

DTI (Debt-to-Income) je poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu. DSTI (Debt Service-to-Income) je poměr měsíčních splátek dluhů k čistému měsíčnímu příjmu. ČNB pro tyto ukazatele rovněž stanovuje doporučené limity. LTV pokrývá hodnotu zástavy, DTI a DSTI pokrývají splátkovou kapacitu žadatele.

Lze se vyhnout limitu LTV?▾

Limit LTV je doporučení ČNB, ne pevný zákonný strop. Banka může mít vlastní limit jiný, případně limit aplikuje pouze na část portfolia. Ve výjimečných případech banka schválí úvěr s vyšším LTV za přísnějších podmínek (vyšší sazba, dodatečné zajištění). Nelze to ale očekávat plošně.