Posouzení úvěruschopnosti

Stručně

Posouzení úvěruschopnosti je zákonná povinnost věřitele, nikoli volitelná formalita. § 86 zákona č. 257/2016 Sb. ^[1] ukládá věřiteli posoudit, zda je žadatel schopen úvěr splácet, a to ještě před podpisem smlouvy. Věřitel prověřuje příjmy, výdaje, stávající závazky a záznamy v úvěrových registrech. U úvěru zajištěného nemovitostí navíc hodnotu zástavy a poměr LTV. Smysl posouzení je chránit spotřebitele před situací, kdy by podepsal smlouvu, kterou nemá reálnou šanci splácet.

Co posouzení úvěruschopnosti znamená

Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru vstoupil v účinnost 1. prosince 2016 a nahradil dřívější zákon č. 145/2010 Sb. Jedním z jeho klíčových prvků je § 86, který věřiteli zakazuje uzavřít smlouvu o spotřebitelském úvěru, pokud výsledek posouzení ukazuje, že žadatel úvěr nebude schopen splácet. ^[1]

Posouzení se nevztahuje na podnikatelské úvěry fyzickým osobám — vztahuje se na úvěry sjednané mimo rámec podnikatelské činnosti. Pod zákon tedy padají hypotéky, americké hypotéky a spotřebitelské úvěry na bydlení sjednané fyzickými osobami — spotřebiteli.

Věřitel při posouzení pracuje se třemi okruhy informací: příjmová a výdajová stránka žadatele, úvěrová historie z registrů a — u zajištěného úvěru — hodnota nemovitosti. Na základě těchto dat sestaví hodnocení bonity a rozhodne o schválení, zamítnutí nebo podmíněném schválení žádosti.

Co věřitel konkrétně prověřuje

Věřitel si sám volí, jak detailní posouzení provede, musí však posoudit faktory, které zákon vyjmenovává jako relevantní. V praxi to zpravidla zahrnuje:

• Doložení příjmů — výplatní pásky, daňové přiznání pro OSVČ, výpisy z podnikatelského účtu, potvrzení zaměstnavatele o výši mzdy. Věřitel posuzuje výši, stabilitu a způsob příjmu.
• Existující závazky — měsíční splátky ostatních úvěrů, leasingů, kreditních karet. Věřitel porovnává celkovou splátkovou zátěž se čistým příjmem (ukazatel DSTI) a celkový dluh s ročním příjmem (ukazatel DTI).
• Úvěrová historie z registrů — věřitel zpravidla nahlíží do BRKI, NRKI a SOLUS. Záznamy o pozdních platbách, nesplacených závazcích nebo exekucích ovlivňují výsledek posouzení.
• Hodnota zástavní nemovitosti a LTV — u úvěrů zajištěných nemovitostí věřitel posuzuje bankovní odhad nemovitosti a výsledný poměr LTV. ČNB pro tuto oblast vydává doporučení k makroobezřetnostní politice. ^[2]
• Sociální situace žadatele — počet vyživovaných osob, věk, délka pracovního poměru, forma zaměstnání.

Ukazatele DTI, DSTI a LTV

ČNB v doporučení k řízení rizik pracuje se třemi klíčovými ukazateli pro úvěry zajištěné obytnou nemovitostí ^[2] :

• LTV (Loan-to-Value) — poměr výše úvěru k odhadní hodnotě nemovitosti. Pro klasickou hypotéku doporučení ČNB vychází z limitu 80 %. Výjimky jsou možné, ale banka za ně zpravidla účtuje vyšší sazbu.
• DTI (Debt-to-Income) — celkový dluh žadatele v poměru k jeho čistému ročnímu příjmu. ČNB doporučovala limit 8,5násobku ročního příjmu; konkrétní aktuální hodnoty ověřujte přímo v doporučení ČNB.
• DSTI (Debt Service-to-Income) — suma měsíčních splátek všech závazků v poměru k čistému měsíčnímu příjmu. ČNB v roce 2024 zrušila závazné doporučení pro DSTI, ale banky ukazatel interně nadále sledují.

Pro OSVČ a podnikatele bez doložení standardního příjmu ze zaměstnaneckého poměru může být posouzení komplikovanější. Věřitelé v takovém případě pracují s průměrným základem z daňového přiznání za několik let, případně s výpisy z podnikatelského účtu.

Úvěrové registry: BRKI, NRKI a SOLUS

Česká republika provozuje systém úvěrových registrů, do nichž věřitelé přispívají záznamy o svých klientech a zároveň z nich čerpají při posuzování nových žádostí.

Bankovní registr klientských informací (BRKI) a Nebankovní registr klientských informací (NRKI) provozuje CRIF Czech Credit Bureau ^[3] . BRKI eviduje záznamy z bank, NRKI ze stavebních spořitelen, leasingových společností a nebankovních poskytovatelů. Záznamy zahrnují jak pozitivní historii (řádné splácení), tak negativní záznamy (pozdní splátky, insolvence, exekuce).

SOLUS (Sdružení pro ochranu leasingu a úvěrů spotřebitelům) sdílí informace primárně o negativních záznamech ze spotřebitelských smluv ^[4] . Do SOLUSu přispívají i věřitelé mimo bankovní sektor — telekomunikační operátoři, pojišťovny nebo zprostředkovatelé leasingů.

Každá fyzická osoba má právo na bezplatný výpis ze svých záznamů v BRKI, NRKI i SOLUS. Výpis pomáhá ověřit, zda záznamy neobsahují chyby nebo zastaralé informace, které by mohly žádost o úvěr zbytečně komplikovat.

Proč slib „bez prověření registru" je varovný signál

Zákon č. 257/2016 Sb. neumožňuje licencovanému poskytovateli spotřebitelského úvěru posouzení úvěruschopnosti přeskočit nebo obejít. ^[1] Pokud věřitel ve svých marketingových materiálech uvádí „bez registru", „bez prověření příjmu" nebo „schválíme každého", nastávají dvě možnosti:

• Věřitel nemá potřebnou licenci ČNB a poskytuje úvěry neoprávněně — to je trestná činnost.
• Věřitel sice formálně posuzuje, ale kritéria si nastavil tak volně, že půjčuje lidem, kteří úvěr objektivně splácet nemohou — čímž zákon obchází v jeho smyslu, i když třeba ne v liteře.

Obě varianty jsou pro žadatele nebezpečné. Podrobnější přehled varovných signálů poskytovatelů najdete v sekci Varovné signály půjčky.

Když věřitel zamítne žádost

Zamítnutí žádosti není konec. Věřitel je povinen informovat žadatele o výsledku posouzení a — pokud čerpal z úvěrového registru — sdělit, z jakého registru. Žadatel může požádat o výpis a ověřit správnost záznamů.

Příčiny zamítnutí se liší: záznamy v registrech, příliš vysoký DTI nebo DSTI, LTV přesahující limit, nedostatečně doložený příjem nebo kombinace více faktorů. Různí věřitelé používají odlišná hodnotící kritéria — zamítnutí u jedné banky tedy neznamená automatické zamítnutí u všech.

Podrobněji nejčastější příčiny zamítnutí popisuje článek Proč banka odmítá úvěr.

Posouzení úvěruschopnosti a americká hypotéka

Americká hypotéka podléhá stejné povinnosti posouzení úvěruschopnosti jako klasická hypotéka — jde taktéž o spotřebitelský úvěr zajištěný nemovitostí ve smyslu zákona č. 257/2016 Sb. Věřitelé zaměření na americkou hypotéku však mívají odlišná kritéria pro hodnocení příjmu. Pro OSVČ, osoby s nepravidelným příjmem nebo s negativním záznamem v registru bývá posouzení náročnější.

Pokud vás zajímá, co konkrétně věřitel americké hypotéky prověřuje a jaké příjmové situace připouští, projděte si sekci Americká hypotéka, zejména článek Pro OSVČ a bez doložení příjmu.

Posouzení úvěruschopnosti a refinancování za krize

Refinancování stávajícího dluhu vyžaduje nové posouzení úvěruschopnosti. Pokud se od původního úvěru vaše finanční situace zhoršila — snížil se příjem, přibyly závazky nebo se zhoršil záznam v registru — nové posouzení může dopadnout jinak než původní. Konsolidaci nebo refinancování řeší sekce Konsolidace a refinancování.

Pokud se nacházíte v situaci, kdy aktuální splátky přestáváte zvládat, nepodávejte novou žádost o úvěr jako první krok. Projděte si nejprve sekci Problémy se splácením, která popisuje kroky, jež stojí na prvním místě.

Souvislosti s dalšími sekcemi

Posouzení úvěruschopnosti je průřezové téma, které se dotýká každého úvěru zajištěného nemovitostí. Hypotéce se věnuje sekce Hypotéka, neúčelové variantě zajištěné bydlením sekce Americká hypotéka.

Proč sliby typu „bez registru" nebo „bez prověření příjmu" fungují jako varovný signál predátorského poskytovatele, vysvětluje sekce Rizika a varování. Pokud věřitel prověřuje zástavní nemovitost a řeší LTV, navazuje na obsah sekce Půjčka a nemovitost.