Kalkulačka orientačního LTV

LTV (loan-to-value) banka používá při schvalování hypotéky i americké hypotéky jako jeden z hlavních rizikových ukazatelů. Kalkulačka rychle ukáže, kde se s vaším úvěrem a hodnotou nemovitosti nacházíte vůči doporučení České národní banky pro retailové úvěry zajištěné obytnou nemovitostí — a tedy zda jste v konzervativním, standardním nebo rizikovém pásmu.

Jak se LTV počítá

Vzorec pro LTV je přímočarý — výše požadovaného úvěru se vydělí tržní hodnotou zastavované nemovitosti a výsledek se vyjádří v procentech:

LTV = (výše úvěru ÷ hodnota nemovitosti) × 100 %

Rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a výší úvěru tvoří vlastní zdroje — peníze, kterými musíte transakci dokrýt sami. U koupě bytu za 4 500 000 Kč a úvěru 3 150 000 Kč tak vlastní zdroje činí 1 350 000 Kč a LTV 70 %.

Hranice pásem v kalkulačce vycházejí z makroobezřetnostního Doporučení České národní banky k řízení rizik retailových úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí : do 80 % LTV jako standardní pásmo, nad 80 % jako rizikové. Pásmo do 60 % zvýrazňujeme jako konzervativní, protože v něm banky obvykle nabízejí nejnižší úrokové sazby a nejnižší rizikové přirážky.

Modelový příklad

Pro nemovitost s tržní hodnotou 4 500 000 Kč a požadovaný úvěr 3 150 000 Kč vychází:

• orientační LTV 70,0 %,
• vlastní zdroje 1 350 000 Kč,
• pásmo: střední (60–80 %) — standardní tržní rozsah dle doporučení ČNB.

Pokud byste místo 3 150 000 Kč potřebovali 3 700 000 Kč, LTV by vystoupalo přes 82 % do rizikového pásma. Banka by úvěr buď zamítla, požadovala dofinancování z jiného zdroje (například úvěr ze stavebního spoření na dofinancování vlastních zdrojů), nebo by sazbu zvýšila. Naopak při úvěru 2 500 000 Kč by LTV kleslo pod 56 % do konzervativního pásma a banka obvykle nabídne lepší úrokovou sazbu.

Co kalkulačka nezohledňuje

Související pojmy a články