Refinancování hypotéky

Stručně

Refinancování hypotéky je převod úvěru do jiné banky za účelem získání lepších podmínek (nižší sazba, jiné parametry). Nejvýhodnější okamžik je výročí fixace — splacení původní hypotéky je v tomto bodě ze zákona bezsankční (§ 117 zákona č. 257/2016 Sb.). Nová banka znovu posuzuje úvěruschopnost a vyžaduje nový odhad nemovitosti. ^[1]

Kdy refinancování dává smysl

Refinancování dává finanční smysl, pokud úspora na úroku za zbývající dobu splatnosti převyšuje jednorázové náklady přechodu. Konkrétně:

• Konec fixace — banka navrhuje refixaci s vyšší sazbou, konkurence nabízí nižší. Splacení je bezsankční.
• Výrazný pokles tržních sazeb během fixace — refinancování i mimo výročí může mít smysl, pokud úspora pokryje náhradu nákladů staré banky a poplatky nové banky.
• Změna životní situace — potřeba prodloužit splatnost (nižší měsíční splátka) nebo navýšit úvěr proti vyrostlé hodnotě nemovitosti.
• Nespokojenost se servisem — neflexibilita stávající banky, vysoké poplatky za úkony, problémy s komunikací.

Postup krok za krokem

1. Sběr nabídek — 2–4 měsíce před koncem fixace oslovte 3–5 bank s žádostí o nezávaznou nabídku refinancování. Většina bank vyžaduje základní podklady o příjmu, závazcích a nemovitosti.
2. Vyjednávání — konkrétní nejvýhodnější nabídku předložte stávající bance jako podklad pro vyjednávání. Stávající banka má motivaci klienta udržet a často nabídku přizpůsobí.
3. Schválení nové banky — pokud klient přechází, nová banka provádí kompletní schvalovací proces: posouzení úvěruschopnosti, nový odhad nemovitosti, ověření v registrech.
4. Podpis smluv a vklad nové zástavy — úvěrová smlouva s novou bankou, zástavní smlouva, návrh na vklad nové zástavy do katastru. Zákonná lhůta katastrálního úřadu je 30 dnů.
5. Vyplacení staré banky — nová banka po vkladu nové zástavy uvolní prostředky a vyplatí zůstatek staré banky. Stará banka vystaví kvitanci a souhlas s výmazem staré zástavy.
6. Výmaz staré zástavy — návrh na výmaz se podává na katastr. Splnění této administrativy je formálním ukončením vztahu se starou bankou.

Náklady refinancování

Typické náklady refinancování:

• Odhad nemovitosti — 2 000–5 000 Kč podle typu nemovitosti. U bytu v paneláku nižší pásmo, u rodinného domu na pozemku vyšší.
• Správní poplatek za vklad zástavy do katastru — cca 2 000 Kč (sazba se může měnit, vždy aktuální podle ČÚZK).
• Poplatek za sjednání úvěru v nové bance — některé banky účtují, jiné v rámci konkurenční nabídky odpouští.
• Případná náhrada nákladů staré banky — pokud refinancujete mimo výročí fixace (§ 117 zákona č. 257/2016 Sb.). ^[1]

V období konkurenčního boje nabízejí banky refinancování s převzetím většiny poplatků (odhad, vklad). Pro klienta je důležité při srovnání nabídek započítat všechny náklady, ne jen úrokovou sazbu — RPSN a celkové náklady jsou vypovídající jednočíselné hodnoty.

Cash-out refinancování

Pokud hodnota nemovitosti od původního pořízení vzrostla a část úvěru je splacena, klient může při refinancování úvěr navýšit. Tomu se říká cash-out refinancování. Banka půjčí proti aktuální hodnotě nemovitosti (nový odhad), obvykle do LTV 80 % vůči nové hodnotě. ^[2]

Cash-out se používá pro financování rekonstrukce, větší investice nebo konsolidaci jiných dluhů pod nižší sazbu hypotéky. Pozor — celková doba splatnosti se prodlužuje (nová hypotéka začíná na začátku), což může znamenat vyšší celkové úroky i přes nižší sazbu. Vždy spočítat celkové náklady před přijetím cash-out.

Kdy refinancování smysl nedává

Refinancování nemá smysl v těchto případech:

• nízký rozdíl v sazbě (řádově desetiny procentního bodu) a krátká zbývající doba splatnosti — úspora nepokryje náklady přechodu,
• vysoká náhrada nákladů staré banky mimo výročí fixace, která pohlcuje úsporu,
• zhoršená bonita žadatele — nová banka nemusí schválit lepší podmínky než ty, které měl klient původně.

Časté otázky

Kdy je nejvhodnější okamžik na refinancování?▾

Ve výročí konce fixace — splacení původní hypotéky je v tomto okamžiku ze zákona bezsankční (§ 117 zákona č. 257/2016 Sb.). Mimo výročí lze refinancovat také, ale stará banka může požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, což snižuje výhodnost přechodu.

Kolik mě refinancování stojí?▾

Typické náklady: odhad nemovitosti (2 000–5 000 Kč), správní poplatek za vklad zástavy do katastru (cca 2 000 Kč), případné poplatky nové banky za sjednání. Některé banky nabízejí refinancování s převzetím části poplatků na sebe — záleží na konkurenční nabídce.

Co banka při refinancování zkoumá?▾

Stejné věci jako při původní žádosti: úvěruschopnost (příjem, výdaje, závazky), záznamy v úvěrových registrech, hodnotu nemovitosti (nový odhad), poměry LTV, DTI a DSTI. Schvalovací proces je obdobný, jen vychází z aktuální situace klienta a aktuální hodnoty nemovitosti.

Mohu při refinancování navýšit úvěr?▾

Ano — tzv. cash-out refinancování. Pokud hodnota nemovitosti vzrostla a část úvěru je splacena, banka může poskytnout vyšší úvěr proti aktuální hodnotě. Banky obvykle akceptují cash-out do LTV 80 % vůči nové hodnotě. Navýšení musí splňovat doporučení ČNB k DTI/DSTI žadatele.

Co když chci refinancovat a získat nižší sazbu, ale stará banka nabídne lepší podmínky?▾

Je to běžný scénář. Vyjednávání u stávající banky je často efektivní — banka má motivaci klienta udržet. Doporučujeme získat konkrétní nabídku od jiné banky a tu předložit stávající bance k vyjednávání. Pokud stávající banka srovná, odpadají náklady na přechod. Pokud ne, refinancování se vyplatí.