Fixace úrokové sazby u hypotéky

Stručně

Fixace úrokové sazby u hypotéky je období, po které banka garantuje sjednanou sazbu. V Česku jsou typické fixace 3, 5, 7 a 10 let. Po skončení fixace dochází k takzvané refixaci — banka nejméně 3 měsíce předem navrhne novou sazbu odpovídající aktuálním tržním podmínkám. V tomto období může klient bezplatně předčasně splatit nebo přejít k jiné bance. ^[1]

Proč fixace existuje

Hypotéka je dlouhodobý úvěr — typicky 15 až 30 let. Tržní podmínky se za tu dobu mění mnohokrát. Fixace je dohoda banky a klienta, jak rozdělit úrokové riziko: banka po dobu fixace nemění sazbu, klient výměnou za předvídatelnost nemůže participovat na případném poklesu trhových sazeb (mimo refinancování s náklady).

Sazbu po skončení fixace ovlivňuje řada faktorů: refinanční náklady banky, sazby ČNB, situace na mezibankovním trhu (PRIBOR), riziková marže a tržní konkurence. Aktuální průměrné hypoteční sazby ČNB publikuje v měnově-bankovní statistice. ^[2]

Dostupné délky fixace

Většina českých bank nabízí standardní fixace 3, 5, 7 a 10 let. Některé banky nabízejí i 15letou fixaci, výjimečně fixaci po celou dobu splatnosti úvěru. Roční fixace existuje, ale není běžná. Variabilní sazba (bez fixace, odvozená od PRIBORu) se v Česku používá u hypoték jen okrajově.

Tabulka popisuje obecné tendence. Konkrétní sazby a jejich rozdíly závisí na aktuální situaci na trhu a politice jednotlivých bank. V některých obdobích je rozdíl mezi krátkou a dlouhou fixací téměř nulový, v jiných je výrazný.

Průběh refixace

Refixace je administrativní akt, kterým končí stávající fixní období a začíná nové. Standardní průběh:

1. Informace od banky — banka má informační povinnost o blížícím se konci fixace, obvykle 3 měsíce předem. Zasílá návrh nové sazby a navrhované nové fixní období.
2. Rozhodnutí klienta — přijmout, vyjednávat, refinancovat, nebo mimořádně splatit jistinu.
3. Podpis dodatku k úvěrové smlouvě — pokud klient zůstává v bance. Zástavní právo zůstává v platnosti, nedochází k novému vkladu do katastru.
4. Aktualizace inkasní platby — výše splátky se mění od první splátky nového fixního období.

V tomto období je předčasné splacení bezplatné (§ 117 zákona č. 257/2016 Sb.) a refinancování u jiné banky bez sankce — klient hradí jen běžné poplatky za odhad a vklad zástavy do katastru v nové bance. ^[1]

Krátká nebo dlouhá fixace?

Volba délky fixace záleží na třech věcech: očekávání ohledně budoucího vývoje sazeb, toleranci k riziku změny splátky a plánovaném horizontu držby nemovitosti.

Pokud klient počítá s dlouhodobou držbou a chce mít rozpočet předvídatelný, dlouhá fixace dává smysl. Pokud existuje předpoklad, že nemovitost bude prodána nebo splacena v horizontu do 5 let, kratší fixace je obvykle levnější (bezplatné výročí přijde dříve).

Pokud klient očekává pokles tržních sazeb, kratší fixace umožní dříve sjednat novou sazbu. Pokud naopak očekává růst, dlouhá fixace uzamkne aktuální podmínky. V obou případech jde o spekulaci s budoucím vývojem — nelze zaručit, kterým směrem trh půjde.

Rizika spojená s refixací

Hlavní riziko refixace je takzvaný „payment shock" — situace, kdy nová sazba je výrazně vyšší než původní a měsíční splátka tomu odpovídá. Toto riziko se týká zejména hypoték sjednaných v období velmi nízkých sazeb, které refixaci nasává v období vyšších sazeb.

Před refixací doporučujeme:

• spočítat orientační splátku při různých scénářích sazby — pomáhá kalkulačka splátky úvěru,
• oslovit 2–3 jiné banky pro srovnání nabídek refinancování,
• zvážit mimořádnou splátku části jistiny z rezervy, pokud je k dispozici.

Časté otázky

Co se stane, když fixace skončí a já neudělám nic?▾

Banka má povinnost klienta o blížícím se konci fixace informovat a navrhnout novou sazbu, obvykle 3 měsíce předem. Pokud klient na návrh nereaguje, banka standardně nastaví novou sazbu podle svého návrhu a hypotéka pokračuje. Klient ji následně může změnit přechodem k jiné bance v rámci dalšího výročí.

Můžu v období konce fixace splatit část jistiny?▾

Ano. Ve výročí fixace má klient zákonné právo splatit část nebo celý zůstatek úvěru bez sankce. Mimo výročí může banka požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů (§ 117 zákona č. 257/2016 Sb.), v omezené výši a podle pravidel stanovených zákonem.

Jaký je rozdíl mezi pevnou a variabilní sazbou?▾

Pevná (fixní) sazba je po dobu fixace neměnná, ať se trh hýbe jakkoli. Variabilní sazba se odvozuje od referenční sazby (typicky 1M PRIBOR nebo 3M PRIBOR plus marže) a mění se s ní. V Česku je naprostá většina hypoték sjednávána s pevnou sazbou na fixaci.

Co když po skončení fixace banka navrhne výrazně vyšší sazbu?▾

Klient může navrhnout vyjednávání (banky bývají v období refixace flexibilnější), požádat o nabídku od jiné banky a hypotéku refinancovat, nebo přijmout vyšší sazbu jako přechodné řešení. Vždy je vhodné porovnat tři až pět nabídek a počítat s poplatky za odhad a vklad zástavy v nové bance.

Je dlouhá fixace vždy bezpečnější?▾

Bezpečnější ve smyslu předvídatelnosti rozpočtu — ano. Ale pokud sazby v ekonomice klesnou, dlouhá fixace klienta uzamkne ve vyšší sazbě po celou dobu. Volba délky je kompromis mezi předvídatelností splátky a možností participovat na případném poklesu sazeb.