RPSN u hypotéky

Stručně

RPSN (roční procentní sazba nákladů) vyjadřuje skutečnou cenu úvěru jako roční procento — zahrnuje úrok i všechny povinné poplatky. Banka má zákonnou povinnost RPSN uvádět v předsmluvních informacích (§ 5 a příloha č. 5 zákona č. 257/2016 Sb.). Pro srovnání dvou hypoték je RPSN vypovídající jednočíselná hodnota. ^[1]

Rozdíl mezi úrokovou sazbou a RPSN

Úroková sazba je cena za půjčené peníze — kolik banka vydělá na samotné půjčce. RPSN přidává všechny ostatní povinné náklady spojené s úvěrem, které klient ve skutečnosti zaplatí: poplatek za odhad nemovitosti (pokud je povinný v rámci smlouvy), poplatek za vedení účtu hypotéky, povinná pojištění (pokud jsou podmínkou poskytnutí úvěru) a další obdobné položky.

Příklad: dvě banky nabízejí hypotéku se sazbou 4,5 % p.a. Banka A nemá poplatek za vedení účtu úvěru. Banka B má poplatek 200 Kč měsíčně. Při stejné jistině 3 000 000 Kč a 25leté splatnosti je RPSN banky A nižší o orientačně 0,15 procentního bodu — což za celou dobu splatnosti představuje desítky tisíc korun rozdílu.

Co RPSN obsahuje a co ne

* Soudní/úřední poplatek za vklad zástavy do katastru je placen státu; metodika výpočtu RPSN v některých interpretacích tyto poplatky vylučuje jako poplatky placené třetí straně mimo úvěrový vztah. Vždy ověřte přístup konkrétní banky v jejích předsmluvních informacích.

Metodika výpočtu

RPSN se počítá podle rovnice ekvivalence diskontovaných peněžních toků mezi věřitelem a dlužníkem stanovené přílohou č. 5 zákona č. 257/2016 Sb. Princip: budoucí peněžní toky (čerpání úvěru a splátky) se diskontují tak, aby jejich součet byl nulový. Hledanou neznámou je RPSN. ^[1]

Výpočet nelze rozumně provádět ručně — používá se tabulkový procesor, finanční kalkulačka nebo software banky. Pro klienta je důležité, že metodika je jednotná pro všechny poskytovatele a RPSN je tudíž porovnatelná napříč nabídkami.

RPSN v praxi — co s ní dělat

Při srovnávání dvou nabídek s velmi podobnou úrokovou sazbou je RPSN rozhodujícím vodítkem. Vyšší úroková sazba s nižším RPSN znamená, že poplatky jsou v této bance vyšší. Nižší úroková sazba s vyšším RPSN znamená opačnou situaci — výhodná sazba je vykompenzovaná vyšším poplatkem.

Doplňkovou metrikou jsou celkové náklady úvěru — součet všech zaplacených peněz za celou dobu splatnosti. Pro orientační výpočet slouží kalkulačka celkových nákladů.

Kde RPSN najdu

Banka má povinnost RPSN uvést:

• v reklamě, pokud se uvádí úroková sazba nebo jiný číselný údaj o ceně úvěru,
• v předsmluvních informacích (standardizovaný formulář ESIS u úvěrů na bydlení),
• v úvěrové smlouvě,
• při refixaci v rámci informací o nových podmínkách.

Pokud RPSN v nabídce chybí nebo není srozumitelně podaná, je to varovný signál — informační povinnost je u licencovaných poskytovatelů jednoznačně daná zákonem. ČNB ve své spotřebitelské sekci publikuje výklad pro veřejnost. ^[2]

Časté otázky

Proč se RPSN liší od úrokové sazby?▾

Úroková sazba je cena za půjčené peníze. RPSN přidává všechny povinné poplatky úvěru přepočítané na roční procentní hodnotu. Pokud banka inzeruje sazbu 4,5 %, RPSN může být 4,7 % nebo 5,1 % podle struktury poplatků. RPSN ukazuje, kolik klient za úvěr ve skutečnosti zaplatí v relaci k jistině.

Co RPSN nezahrnuje?▾

Volitelná pojištění uzavřená nad rámec smluvních podmínek, poplatky za nestandardní úkony (změna parametrů mimo výročí fixace, mimořádné výpisy), pokuty za prodlení, a v některých interpretacích také státní/úřední poplatky placené státu (správní poplatek za vklad zástavy). Metodika výpočtu RPSN je upravena přílohou č. 5 zákona č. 257/2016 Sb.

Lze RPSN spočítat svépomocí?▾

Teoreticky ano — výpočet vychází z rovnice ekvivalence diskontovaných peněžních toků mezi věřitelem a dlužníkem. Prakticky je výpočet komplexní a v praxi jej zveřejňuje banka v předsmluvních informacích. Pro orientační porovnání úvěrů slouží kalkulačka celkových nákladů.

Která metrika je důležitější — RPSN, úrok, nebo celkové náklady?▾

Pro srovnání dvou nabídek o stejné výši, stejné jistině a stejné době splatnosti je RPSN nejvypovídajícnější jednočíselná hodnota. Doplňkově je vhodné spočítat celkové náklady úvěru (úrok plus všechny poplatky za celou dobu splatnosti). Samotná úroková sazba bez dalších poplatků může být zavádějící.

Mění se RPSN po refixaci?▾

Ano. Nová úroková sazba i případné změny poplatků se promítají do nového výpočtu RPSN. Banka má povinnost při refixaci poskytnout aktualizované informace včetně nové RPSN.