Refinancování úvěru

Stručně

Refinancování je nahrazení jednoho stávajícího úvěru novým úvěrem, který původní závazek splatí. Cílem bývá nižší úroková sazba, jiná doba fixace nebo méně poplatků. U hypoték se nejčastěji refinancuje v okamžiku konce fixace, kdy lze bez sankce přejít k jinému věřiteli; mimo konec fixace lze refinancovat jen ve vymezených zákonných situacích nebo s úhradou nákladů věřitele. U spotřebitelských úvěrů lze refinancovat kdykoli, ale je třeba zohlednit poplatky stávajícího i nového věřitele. ^[1]

Co je refinancování

Refinancování je úvěrová operace, při které věřitel poskytne klientovi nový úvěr výhradně za účelem splacení jednoho stávajícího úvěru. Z pohledu klienta výsledek vypadá tak, že jeden úvěr „beze zbytku" vystřídal jiný — typicky s nižší sazbou, lepšími podmínkami nebo u jiného věřitele. Refinancování probíhá technicky tak, že nový věřitel z poskytnuté jistiny převede odpovídající částku přímo na účet stávajícího věřitele a ten potvrdí splacení úvěru.

Refinancování se na rozdíl od konsolidace netýká více úvěrů najednou — řeší jeden konkrétní úvěr. Pokud klient současně potřebuje sloučit více závazků, jde o konsolidaci. V praxi se oba pojmy občas zaměňují, ale z hlediska smluvních dokumentů a posouzení úvěruschopnosti jde o dvě různé operace. Detail konsolidace popisuje samostatný článek Konsolidace půjček.

Refinancování hypotéky

Hypotéka je úvěr na desítky let s pevnou úrokovou sazbou jen po dobu zvolené fixace (typicky 3, 5, 7 nebo 10 let). Po skončení fixace banka navrhne novou sazbu podle aktuálních tržních podmínek. V tomto okamžiku má klient zákonné právo úvěr předčasně splatit bez sankce a sjednat hypotéku u jiné banky — to je ideální moment pro refinancování. V praxi jiná banka nabídne kompletní převzetí: vyřídí ocenění nemovitosti, zápis nového zástavního práva i splacení původní hypotéky.

Mimo konec fixace lze hypotéku refinancovat ve vymezených situacích, které dovoluje zákon č. 257/2016 Sb. pro úvěry zajištěné nemovitostí — například při prodeji zastavené nemovitosti po určité době, při dlouhodobé nemoci nebo úmrtí, pokud to smlouva upravuje. Mimo tyto situace musí klient počítat s úhradou účelně vynaložených nákladů věřitele, jejichž výši banka vyčíslí na základě reálné ekonomické ztráty z předčasného splacení. ^[1] Konkrétní mechaniku popisuje článek Předčasné splacení hypotéky a Refinancování hypotéky.

Refinancování spotřebitelského úvěru

Spotřebitelský úvěr lze refinancovat kdykoli během trvání. Zákon č. 257/2016 Sb. v § 117 omezuje maximální výši náhrady nákladů věřitele za předčasné splacení — typicky 1 % předčasně splacené části jistiny (0,5 %, pokud do konce splatnosti zbývá méně než rok). Tato hranice je výrazně nižší než u hypoték, takže refinancování spotřebitelského úvěru je administrativně jednodušší. ^[1]

V praxi se refinancování spotřebitelského úvěru vyplatí zejména tehdy, pokud byl původní úvěr sjednán za vyšší sazby (typicky před delší dobou nebo u nebankovního poskytovatele) a aktuální tržní sazby jsou nižší. Před podpisem si vyžádejte propočet celkových nákladů obou variant — stávajícího úvěru do konce splatnosti i nového úvěru — a porovnejte čistý rozdíl po odečtení poplatků za přechod.

Kdy se refinancování vyplatí

Smysluplnost refinancování závisí na třech proměnných:

• Rozdíl mezi stávající a novou sazbou. Čím větší pokles sazby, tím větší úspora. Drobné rozdíly (desetiny procenta) se u krátkých úvěrů obvykle nezaplatí.
• Zbývající doba splatnosti. Čím delší zbytková splatnost, tím delší dobu se nová nižší sazba propisuje do celkového přeplatku — tím větší absolutní úspora.
• Náklady přechodu. Poplatek za sjednání nového úvěru, náhrada nákladů stávajícího věřitele za předčasné splacení, u hypotéky odhad nemovitosti, vklad nového zástavního práva, případné pojištění. Pokud součet těchto nákladů přesáhne úsporu na úroku, refinancování se nevyplatí, byť sazba klesne.

Praktický postup refinancování

1. Zjistěte zbývající jistinu, sazbu, RPSN, dobu splatnosti a náklady na předčasné splacení u stávajícího úvěru. U hypotéky doplňte termín konce fixace.
2. Spočítejte celkový přeplatek stávajícího úvěru do konce jeho splatnosti. To je „cena nicnedělání".
3. Vyžádejte si nabídku u alespoň dvou věřitelů. Nabídka musí obsahovat RPSN, celkovou splatnou částku, dobu splatnosti, výši splátky a všechny poplatky.
4. Spočítejte celkový přeplatek nového úvěru a přičtěte všechny náklady přechodu. Porovnejte výsledek s celkovým přeplatkem stávajícího úvěru.
5. Pokud rozdíl pokrývá náklady přechodu a navíc zůstává čistá úspora, refinancování má smysl. Pokud ne, zůstaňte u stávajícího úvěru a refinancování přehodnoťte za rok nebo při příští změně sazeb.
6. U hypotéky koordinujte termíny — datum splacení u stávající banky, vklad nového zástavního práva a nastavení první splátky u nové banky. V mezidobí se používá zástavní právo druhého pořadí nebo souběžně dva zápisy.
7. Po splacení zkontrolujte výmaz původního zástavního práva v katastru a vyžádejte si potvrzení o splacení od stávajícího věřitele.

Hranice úspory a běžné chyby

Refinancování není zázračný nástroj — má své hranice. Drobné úvěry s krátkou zbytkovou splatností obvykle refinancování nezaplatí. Stejně tak se nevyplatí refinancovat úvěr, který je za poslední rok platnosti, do nového úvěru s desetiletou splatností — splátka klesne, ale celkový přeplatek vzroste. Mechaniku tohoto efektu detailně popisuje článek Prodloužení splatnosti a celkové náklady.

Druhou častou chybou je porovnání „naší staré měsíční splátky" s „novou nižší měsíční splátkou" bez ohledu na dobu splatnosti. Pokud nový úvěr má delší splatnost, samotné porovnání splátek neukáže pravdu — porovnávat je nutné celkové přeplatky. Třetí chybou je podcenění poplatků; u hypotéky bývá ocenění nemovitosti, vklad zástavního práva a poplatek za sjednání dohromady řádově desetitisíce korun, které úsporu z poklesu sazby výrazně sníží.