Anuita

Anuita je pevná měsíční splátka hypotéky — každý měsíc platíte stejnou částku. Uvnitř splátky se ale v čase mění poměr: ze začátku splácíte převážně úroky a jen malou část jistiny. S postupem splácení se tento poměr obrací — ke konci hypotéky tvoří většinu splátky splátka jistiny a úroky jsou minimální.

Jak anuitní splácení funguje

Výše anuity se vypočítá z výše jistiny, úrokové sazby a délky splácení. Vzorec zaručuje, že při daném úroku splatíte jistinu přesně za sjednanou dobu.

Příklad: hypotéka 4 000 000 Kč, sazba 5 % p.a., splatnost 25 let. Měsíční anuita bude přibližně 23 400 Kč. Z první splátky jde přibližně 16 700 Kč na úroky a 6 700 Kč na jistinu. Z poslední splátky jde téměř celých 23 400 Kč na jistinu a jen desítky korun na úroky.

Celkový přeplatek za 25 let: přibližně 3 020 000 Kč nad rámec půjčené jistiny. Přesný výpočet pro vaši situaci nabízí kalkulačka celkových nákladů úvěru.

Anuita vs. degresivní splácení

Anuitní splácení je dnes standardem u hypoték v ČR. Alternativou je degresivní (nebo progresivní) splácení, kde se výše splátky v čase mění:

• Degresivní splácení — vyšší splátky na začátku, nižší ke konci. Celkový přeplatek je nižší, ale na začátku větší finanční zátěž.
• Progresivní splácení — nižší splátky na začátku, vyšší ke konci. Vhodné při očekávání růstu příjmů, ale celkové náklady jsou vyšší než u anuity.

V ČR banky standardně nabízejí anuitní splácení. Degresivní nebo progresivní splácení je méně časté a závisí na konkrétní nabídce banky.

Mimořádná splátka a anuita

Pokud v průběhu splácení uhradíte mimořádnou splátku jistiny, mohou nastat dvě situace:

• Zkrácení splatnosti — anuita zůstane stejná, ale hypotéka bude splacena dříve
• Snížení anuity — splatnost zůstane stejná, ale měsíční splátka se sníží

Konkrétní podmínky závisí na smlouvě a politice banky. Mimořádná splátka uhrazená na konci fixace nebo při prodeji nemovitosti bývá bez poplatku — viz heslo Předčasné splacení.