Předčasné splacení

Zákon garantuje, že hypotéku nebo jiný spotřebitelský úvěr můžete splatit kdykoliv — i před koncem sjednané doby. Věřitel vám toto právo nesmí odepřít. Otázka není, zda to jde, ale kolik to bude stát — a zákon výši možného poplatku věřitele omezuje.

Zákonné situace bez poplatku

Zákon č. 257/2016 Sb. vymezuje situace, kdy věřitel nesmí účtovat žádný poplatek za předčasné splacení hypotéky:

Konec fixace — v zákonném okně (typicky 3 měsíce před koncem fixace) máte právo splatit nebo refinancovat bez jakéhokoli poplatku
Prodej zastavené nemovitosti — pokud nemovitost prodáváte, máte právo hypotéku splatit v průběhu fixace bez sankce
Smrt nebo invalidita žadatele — zákon chrání blízké v případech závažných životních událostí
Příspěvková splátka do 25 % ročně — zákon umožňuje každý rok splatit bez poplatku část jistiny (specifické podmínky dle § 117)

Poplatek za splacení v průběhu fixace

Mimo zákonné výjimky může věřitel poplatek účtovat. Zákon stanoví, že poplatek nesmí překročit skutečnou finanční ztrátu věřitele — tj. ztrátu z reinvestice prostředků na nižší tržní sazbu, než jaká je sjednaná fixní sazba.

V praxi je výpočet poplatku bankou individuální a může se pohybovat v řádech desítek tisíc korun při předčasném splacení v průběhu fixace. Přesnou výši musí banka sdělit na vaši žádost.

Mimořádná splátka vs. úplné splacení

Předčasné splacení může být:

Částečné (mimořádná splátka) — splatíte část zbývající jistiny. Banka buď sníží anuitu (měsíční splátku), nebo zkrátí splatnost — konkrétní podmínky závisí na smlouvě a bankovní politice.
Úplné (doplacení hypotéky) — splatíte celou zbývající jistinu najednou. Typicky při refinancování nebo prodeji nemovitosti.

Mimořádná splátka sníží celkový přeplatek (úroky se počítají z nižší jistiny), a to tím výrazněji, čím dřív v průběhu splácení ji uhradíte — ze začátku je podíl úroků v anuité nejvyšší.