Jistina

Jistina je základ celého úvěrového vztahu — částka, kterou jste si skutečně půjčili. Pokud si berete hypotéku na 4 000 000 Kč, je vaše počáteční jistina právě tato částka. Úroky se počítají vždy z aktuálního zůstatku jistiny, který se po každé splátce snižuje.

Jistina v průběhu splácení

U anuitního splácení (nejběžnější typ) zůstává výše měsíční splátky konstantní, ale její složení se postupně mění:

• Na začátku tvoří velkou část splátky úrok (počítaný z vysoké jistiny).
• Část splátky snižující jistinu (amortizace) je na začátku malá.
• S každou splátkou jistina klesá, úrok se snižuje a amortizace roste.
• Na konci splatnosti tvoří téměř celou splátku snížení jistiny.

Tento průběh vysvětluje, proč první roky splácení hypotéky přinášejí relativně nízké snižování dluhu — a proč se mimořádná splátka provedená brzy v průběhu hypotéky vyplatí více než na jejím konci.

Praktický příklad

Hypotéka 3 000 000 Kč, sazba 5 % p.a., splatnost 25 let:

• Měsíční splátka: cca 17 500 Kč (anuita)
• Z první splátky připadá na úrok přibližně 12 500 Kč, na snížení jistiny přibližně 5 000 Kč
• Po 5 letech splácení klesla jistina přibližně o 350 000 Kč (zbývá cca 2 650 000 Kč)
• Po 15 letech splácení klesla jistina přibližně o 1 300 000 Kč (zbývá cca 1 700 000 Kč)

Hodnoty jsou orientační a závisejí na přesné výpočtové metodě banky. Pro přesný výpočet použijte kalkulačku splátky úvěru.

Mimořádná splátka a jistina

Mimořádná splátka jde celá na snížení jistiny. Po ní se přepočítá splátka nebo zkrátí splatnost (závisí na podmínkách smlouvy a banky). Mimořádnou splátkou provedenou v prvních letech hypotéky ušetříte na úrocích výrazně více než stejnou částkou splacenou v posledních letech.

Zákon č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru umožňuje předčasné splacení hypotéky mimo fixaci bez sankcí. Podmínky pro splacení během fixace jsou smluvní a liší se banka od banky.